1. 부동산 계약

▣ 부동산계약 및 상가임대차보호법

   1. 부동산 계약 
   2. 상가건물임대차보호법

1. 부동산 계약 시 유의사항

1.부동산의 현황 확인. 해당지번 확인. 임야대장, 토지대장, 건축물관리대장, 토지이용계획원 등을 떼어보고 현장방문 필요
   특히, 부동산등기부등본은 본인이 직접 떼어 확인합니다.
2.부동산등기부등본 확인. 저당권 등의 담보물권, 가등기, 예고등기가 설정되어 있는 경우 주의합니다.
3.토지거래허가구역 등 행정규제 확인. 개발제한구역, 토지거래허가구역 확인.
4.소유자 확인. 실소유자여부, 신분증 대조, 등기권리증 확인, 중개업자의 말만 믿고 안심하면 안됩니다.


부동산 계약 체결 시 유의사항

1.계약당사자 확인. 본인과 직접계약. 대리인과 계약 시 본인의 위임장·인감증명서 첨부 확인, 본인과 직접 통화로 다시 확인합니다.
2.구체적인 계약서 작성. 계약서는 구체적이고 명확하게 작성. 계약서 내용 꼼꼼히 검토, 특히 위약금 조항 주의.
   부동산 중개업소에서 쓰는 표준 계약서로 작성 시 당사자간에 특약 있으면 반드시 서면화하도록 합니다.
3.계약금 지급. 계약금은 부동산 소유자 명의의 계좌로 입금.
   현금지급 강조, 현금 지급하면 매매대금 싸게 해주겠다고 하면 일단 의심합니다.
4.등기부 확인. 계약체결 직전에 등기부 확인하여 변동사항에 대하여 체크합니다.


잔금 지급 및 소유권이전등기 시 유의 사항.

1.영수증 작성.중도금 및 잔금도 부동산 소유자 명의의 계좌로 입금하도록 합니다.
   현금 지급 시에는 반드시 대금지급 명목을 적시한 영수증 작성합니다.
2.등기부 확인. 중도금, 잔금 지급 직전 등기부 확인, 변동사항 체크하여 이중매매를 방지합니다.
3.서류 수령 및 등기신청. 잔금을 지급함과 동시에 매도인으로부터 등기권리증 등 이전등기에 필요한 서류를 수령 받습니다.
   60일 이내에 관할 등기소에 이전등기 신청을 하도록 하고, 기간 해태 시에는 과태료가 부과됩니다.
   등기신청 후 바로 등기부등본 확인하도록 합니다.


2. 중도금 지급 전 계약해제

사안개요. 갑은 을로부터 상가건물을 3억 원에 매수하는 계약을 체결하고 계약금 3천만 원을 지급하였는데 건물 가격이 상승하자 을은 중도금지급기일 전에 위 계약을 해제하겠다고 합니다. 당시 계약서에는 위약 시 위약금 조항 등이 없었습니다.

문제. 1.을은 중도금 지급 전에 계약을 해제할 수 있는가, 해제할 수 있다면 그 배상 범위는 얼마나 되는가?
        2.갑은 중도금 기일 전에도 중도금을 지급하여 계약의 이행을 청구할 수 있는가?

계약금의 성질
계약금은 단순한 계약성립 증거인 증약금으로서 해제권 유보로서의 해약금의 역할도 합니다.
채무 불이행 시 교부자는 그것을 몰수당하고, 교부 받을 자는 그 배액을 상환하여야 하는 것처럼 손해배상 예정인 위약금입니다.
위의 경우 3천만원의 계약금을 받은 갑이 계약을 해제하려 한다면 그 배액인 6천 만원을 돌려주어야 합니다.

중도금지급기일 전 중도금지급 가능여부
이행기의 약정이 있는 경우라 하더라도 당사자가 채무의 이행기 전에는 착수하지 아니하기로 하는 특약을 하는 등
특별한 사정이 없는 한 이행기 전에 이행에 착수할 수 있습니다.
갑은 중도금 지급기일 전이라도 중도금을 지급함으로써 이행의 착수를 한 것으로 보아 을의 해제권행사를 저지할 수 있습니다.


계약금을 수령한 자가 계약을 해제하기 위한 요건

① 당사자 일방이 이행에 착수하지 않았을 것
② 당사자간에 다른 약정이 없을 것
③ 계약금의 배액을 상환할 것
④ 해제의 의사표시
사안의 경우 - 민법 제565조에 의하여 계약금을 해약금으로 볼 수 있기 때문에 을은 갑이 중도금을 지급하기 전에
계약금의 배액인 2천만 원을 실제로 상환하고 계약을 해제할 수 있으며, 甲이 그 수령을 거부하는 경우 그 금액을 공탁하면 됩니다.



- 요약 -