2. 상가건물임대차보호법

▣ 부동산계약 및 상가임대차보호법

   1. 부동산 계약 
   2. 상가건물임대차보호법

1. 목적 및 성격과 적용범위

상가건물 임대차 보호법의 목적과 성격에 대해서 알아보겠습니다. 입법 목적은 영세상인의 임차권 보호, 국민경제생활의 안정을 꾀하기 위함이며, 성격은 민법의 특별법이 적용됩니다. 편면적 강행구정을 살펴보면 임차인에게 일방적으로 불리한 것은 그 효력이 없습니다.
적용시기는 2002년 11월 1일부터 시행되었습니다.


상가건물 임대차 보호법의 적용 조건에 대하여 알아보겠습니다.

상가건물은 반드시 사업자등록상 임대차 사업용 내지 영업용 건물이어야 합니다. 일정액의 보증금은 각 지역마다 다르게 책정되어있습니다. 서울의 경우 2억4천만원 이하 일 때 수도권 과밀억제권역은 1억 9천만 원 이하일 때 보호를 받습니다. 광역시는 1억5천만원 그 외의 지역은 1억 4천만원 입니다.


2. 권리금과 대항력

권리금은 토지 또는 건물(특히 점포)의 임대차에 부수해서 그 부동산이 갖는 특수한 장소적 이익의 대가로서 임차인으로부터 임대인에게 또는 임차권의 양수인으로부터 양도인에게 지급되는 금전으로 법적으로 인정되는 권리는 아닙니다. 특약이 없으면 권리금은 법적으로 인정받지 못한다는 것을 알아야 합니다.

대항력은 임차인이 임대인을 비롯한 그 이후의 제3자에 대하여 임대차 내용을 주장할 수 있는 법률상의 효력입니다. 대항력의 요건은 상가건물의 인도와 사업자등록의 신청이며, 임대차가 적법하게 존재할 것을 전제로 합니다. 대항력의 효력 발생 시기는 상가건물의 인도 및 사업자등록 신청 다음날부터이며 효력발생은 그 다음날 오전 0시부터 발생합니다.

대항력의 존속 요건은 상가건물의 인도 및 사업자등록은 대항력의 취득 요건일 뿐 아니라 존속 요건입니다. 따라서 건물의 점유를 상실하거나 사업자등록이 말소되면 그 때부터 대항력은 소멸되며, 다시 대항력을 취득한다 하더라도 종전의 대항력이 부활되지 않고 취득한 때부터 새롭게 발생합니다.

내용을 살펴보면 임대차기간 동안 임차건물에서 계속 영업이 가능합니다. 양수인의 임대인에 대한 지위 승계를 살펴보면 임차건물의 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 봅니다. 차임지급청구권 등 일체의 채권 및 보증금 반환채무 등 일체의 채무가 양수인에게 이전합니다. 따라서 임차인은 양수인에게 임대차 종료 시 보증금반환청구 해야 합니다.



3. 임차인의 우선변제권

우선변제권의 의의는 다음과 같습니다. 요건은 다음의 4가지 입니다.
1. 대항요건의 취득
2. 존속과 임대차계약서상 확정일자
3. 임차건물이 경매 또는 공매에 의한 매각
4. 배당요구 또는 우선권행사의 신고

경매절차에서 보증금의 우선변제. 임차건물의 환가대금에서 후순위권리자 기타 채권자보다 우선하여 보증금을 변제 받을 수 있습니다.
우선순위의 결정. 확정일자를 부여 받은 날을 기준으로 합니다.

4. 임차권등기명령제도

임차권 등기명령제도에 대하여 알아보겠습니다. 먼저, 문제점은 임차인이 임대차가 종료된 후 보증금을 반환 받지 못한 상태에서 임차건물에 대한 점유를 상실하거나 또는 폐업 신고를 하게 되어 건물의 점유와 사업자등록이라는 요건을 더 이상 갖추지 못하게 되면 임차인이 종전에 취득하였던 대항력 및 우선변제권을 상실하게 되어 사실상 보증금을 회수하기 어려운 점을 갖고 있습니다.

임차권 등기명령제도의 의의는 임대차기간이 종료되었으나 임차보증금을 반환 받지 못한 채 사업장을 이전 하거나 폐업신고 등을 하는 경우 임차인이 당해 건물 소재지 관할 법원에 임차권등기를 해둠으로써 대항력 및 우선변제권을 유지하게 하면서 임차건물로부터 자유롭게 이전하거나 사업장을 변경할 수 있는 제도입니다.

임차권 등기명령 제도의 요건에 대하여 알아보겠습니다. 먼저, 임대차 종료는 기간 만료된 경우 묵시의 갱신을 규정하고 있으므로 이를 저지 하기 위하여 임차인의 경우 종료되기 1달 전까지 임대인에게 갱신거절의 의사표시를 할 필요가 있습니다.
임차권 등기명령 제도의 요건 두 번째는 보증금을 반환 받지 못하는 경우입니다.
세 번째는  대항력 및 우선변제권을 취득한 임차인, 대항력 및 우선변제권을 취득하지 못하였거나 상실한 임차인의 경우입니다.

임차권 등기명령제도의 효과에 대하여 알아보겠습니다. 임차인은 대항력 및 우선변제권의 취득 및 유지가 가능하며 임차인은 임차권등기명령의 신청 및 그에 관련하여 소요된 비용을 임대인에게 청구 가능합니다. 임차권등기 경료 후 임차건물 명도시 임차인은 그때로부터 보증금을 반환 받을 때까지 보증금에 대한 지연손해금 청구 가능합니다.


5. 임대차기간

1년간의 존속보장. 임대차계약에서 기간을 정하지 않았거나 기간을 1년 미만으로 정한 경우에는 그 임대차기간은 1년으로 간주됩니다.
다만 임차인은 1년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있습니다. 이에 위반하여 임차인에게 불리한 약정은 효력이 없습니다.

6. 임차인의 계약갱신요구권

계약의 갱신 개요에는 묵시의 갱신과 합의의 갱신이 있습니다. 묵시의 갱신. 법률의 규정에 의한 갱신, 계약을 갱신하지 않겠다는 구체적인 의사표시가 없는 한 임대차가 자동으로 갱신됩니다. 합의 갱신은 임대차기간 만료에 즈음하여 당사자의 합의로써 임대차를 존속시키기로 하는 내용의 계약, 임대차계약서를 다시 작성하거나 기존의 계약서에 변경된 내용을 기재하는 것을 말합니다.

임차인의 계약갱신 요구권에 대하여 알아보도록 하겠습니다. 임차인이 임대차기간 만료 전 6월부터 1월 사이에 임대인에게 계약갱신요구를 하면 계약갱신 거절사유에 해당하지 않는 한 임차인은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 5년을 초과하지 않는 범위 내에서
계약갱신 요구권을 보장받을 수 있습니다.

그러나, 임차인의 계약갱신 요구를 거절할 수 있는 사유도 있습니다. 다음의 경우에는 거절을 할 수 있습니다.
-3기의 차임 연체의 경우
-거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우
-쌍방 합의하에 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우
-임차인의 무단전대
-임차인이 임차건물을 고의로 또는 중대한 과실로 파손한 경우
-임차건물의 멸실
-철거 또는 재건축을 위해 임대인이 임차건물의 점유를 회복하여야 하는 경우
-그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 존속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우 입니다.

차임 및 보증금. 전임대차와 동일합니다. 다만 양 당사자는 일정한 범위 내에서 차임 또는 보증금 증감 청구가 가능합니다.
임대차 기간. 임대기간은 전임대차와 동일합니다. 다만 전체 임대차기간이 5년을 초과하지 않는 범위에서만 효력이 있습니다.


7. 차임증감청구권

차임증감청구권의 의의. 차임 또는 보증금이 임차건물에 관한 조세, 공과금, 경제사정의 변동으로 인하여 상당하지 아니하게 된 때는 장래에 대하여 그 증감을 청구할 수 있습니다. 차임증감청구권의 요건. 경제사정의 변동. 종래 차임 등의 불상당. 특약의 부존재. 증액제한

차임증감청구권의 효과. 임대차 기간만료 전에도 차임 증감요구 가능합니다.  차임증감청구의 의사표시가 상대방에게 도달한 때에는 바로 차임은 객관적으로 상당한 범위로 증감됩니다. 다만 당사자가 상당하다고 주장하는 증감액이 다를 경우에는 결국 법원이 그 상당액을 확정합니다.



- 요약 -