1. 상권 분석의 필요성과 기본 이해

▣ 상권/점포입지분석

1. 상권 분석의 필요성과 기본 이해
2. 상권분석(상가 전체 분석)
3. 점포운영 실무

1. 상권 입지조건분석의 필요성

상권 입지조건 분석이 필요한 이유는 무엇일까요? 입지는 창업의 성패를 결정하는 절대적인 요인입니다. 성공의 60~70%를 좌우한다고 해도 과언이 아닌데요, 이처럼 중요한 입지를 선정하기 위해서 상권 분석과 입지조건 분석을 행해야 합니다.

창업 시장 안 좋은 것이 하루 이틀 아닌 것은 누구나 다 알고 있습니다. 이미 몇 년에 걸쳐 곤두박질치고 있음은 다 아는 사실이지요.
하지만 이런 불경기하에서도 창업 성공률은 10~20% 내외로 호경기 때와 별반 다를 것이 없습니다.
불경기에도 창업해서 성공하는 사람이 여전히 있다는 것은 무슨 의미일까요? 이는 호경기, 불경기 불문하고 창업의 핵심을 제대로 짚고 있는 사람과 짚지 못하고 있는 사람들이 있는데 이 비율이 그대로 창업 성공과 실패로 이어지고 있다는 것입니다.
즉, 창업의 성공과 실패는 경기와 무관하게 진행되고 있습니다.
창업 시장 자체가 호전된다고 하더라도 창업자 모두가 성공하는 것은 아닙니다.
창업 시장 전체가 좋아지는 것은 바람직한 현상이지만 이로써 모든 창업자들의 고민이 해소되는 것이 아니라는 것을 유념하여야 합니다.
이처럼 창업에 있어서 성공과 실패를 가르는 것이 분명 있습니다. 그렇다면 창업을 하기 위해서는 무엇이 필요할까요?

창업자, 자금, 아이템 그리고 입지 등 4요소가 어우러져 이루어집니다.
그 중 창업의 성패를 가르는 것은 바로 아이템과 그에 맞는 입지선정에 있다는 것을 잊지마시길 바랍니다.

외식업, 판매업 , 서비스업, 인터넷 비지니스 등을 창업하려면 무엇이 가장 중요할까요?
아이템의 상품력일지, 입지일지, 아니면 점포 크기일지, 그도 아니면 차별화된 마케팅이나 서비스일지?
바로 이와 같은 의문이 창업 초보자들로서는 힘들 수밖에 없습니다. 왜냐하면 각 요소들이 모두 중요하기 때문입니다.
하지만 경기나 업종을 불문하고 매출을 결정하는 가장 중요한 요소는 상권과 입지입니다.
특히 불경기에는 더욱 심하게 그 차이가 드러나게 된답니다.

물론 방송 매체에서 보이듯이 독특하고 차별화된 일부 음식점의 경우에 입지를 극복하는 경우도 있습니다.
이처럼 상권 입지의 중요도가 약한 것으로는 일부 차별화되고 전문화된 서비스업과 배달업, 그리고 대형점 정도에 한합니다.
그렇지만 면밀히 살펴보았을 때 상품력이나 점포크기도 입지가 받쳐 주어야 그 구실을 하게 되며, 서비스나 마케팅 능력도 입지가
받쳐주었을 때 빛을 발휘함을 명심해야 합니다.

그런데 현장을 나가서 보면, 창업 강좌나 각종 창업 이론서를 보면 창업에 대한 준비 사항과 필수 사항들에 대해서 자세히 기술되고 강의가 이루어지고 있습니다. 하지만 과목마다 비중도가 다름에도 불구하고 천편일률적으로 나열된 지식조각들 때문에 실제 창업에서 오히려 걸림돌이 되고 있는 것 또한 현실이죠. 따라서 나열되어 있는 지식들을 습득하는 것보다 창업의 성패를 가르는 창업의 핵심을 체득하는데 모든 힘을 집중시켜서 가닥을 잡아야 해요. 그 가닥을 중심삼아 창업 현장에서 몸으로 체득하면서 여타 지식, 서비스나 마케팅 능력 배양이나 사업계획서 작성 등을 차근차근 습득하는 방법으로 창업을 준비해야 합니다.

여러분, 여기까지 잘 이해되셨나요?
창업의 시작은 업종 선정에서부터, 하지만 그 성공과 실패를 가름하는 것은 입지 선정에 있다는 것을 다시 한번 강조드립니다.
그러면 화면에서와 같이 창업 아이템, 입지 그리고 서비스나 마케팅 능력의 상관관계는 어떠한지 표를 통하여 살펴보세요.

좋은 입지를 찾기 위해선 우선 상권을 파악해야 합니다. 상권 전체의 성쇠 여부를 파악해야 한다는 것입니다.
상권 자체가 쇠락의 길로 가고 있는데 혼자만 잘 될 수는 없습니다. 그러므로 상권 전체의 활성화 정도와 특성을 파악한 이후에 개개 점포의 입지조건을 분석하여 입지의 좋고 나쁨을 가립니다.

한편, 같은 위치의 점포라도 업종에 따라서 상권의 범위가 달라집니다. 즉 업종과 품목에 따라서 주 고객층과 구매 주기가 다르며, 그에 따라 소비 행태가 다르게 나타나게 되고 상권이 다를 수밖에 없습니다. 그래서 업종별 핵심 키워드와 입지 전략을 알아야 하며, 바로 이것이 창업의 핵심이라고 말할 수 있습니다.

창업 이후 부진한 점포에 대하여 활성화 전략이나 업종전환 또는 매도 전략을 펴기 위해서 가장 먼저 분석해야 하는 항목이 바로 상권 입지조건 분석입니다. 경영 능력 개선이나 인테리어 변경 및 업종 전환 등은 차후의 문제라는 것을 명심해야 합니다.
즉, 점포가 부진의 늪으로 빠졌을 때에 상권 분석과 입지조건 분석을 통하여 과연 활성화 전략이 가능한지, 아니면 업종 전환으로 돌파구 마련이 가능한지 그도 아니면 아예 점포를 매도해야만 하는지 판단을 할 수 있다는 것입니다.

상권 자체가 쇠락의 길로 가고 있다면 점포를 활성화시키기에는 무리입니다. 이때는 매도전략을 강구해야 합니다.
한편 상권 자체가 별 변동이 없는데도 불구하고 점포가 부진한 경우에 비로소 상권과 업종의 적합성 점검, 경쟁점포와의 경쟁력 점검, 점포관리 적정성 점검, 그리고 마케팅 전략의 적정성 점검을 통하여 필요한 부분의 개선을 통해서 점포의 활성화를 강구합니다.
이때가 사실 창업의 전 과정을 통털어서 가장 결단력이 요구된다고 해도 과언이 아닙니다. 차일피일 결단을 미루고 우물쭈물하다가 그만 전업이나 매도 시기를 놓쳐서 비용을 최소화할 수 있었음에도 불구하고 그만 완전히 망하는 경우가 많기 때문입니다.

창업 과정에서 최소 비용으로 최대 효과를 보려고 각종 노력을 하였듯이 마무리 또한 노력과 깔끔한 정리가 필요합니다.
비록 창업 실패로 귀결된다 할지라도 그 마무리를 어떻게 하느냐에 따라서 완전 실패자로 남을 것인지 아니면 더 큰 성공자로 가기 위한 하나의 과정이었는지가 이때 가름됩니다. 그 중요한 판단의 잣대가 바로 상권과 입지조건 분석입니다.

가맹사업거래의 공정화에 관한 법률'은 가맹사업거래의 전 과정에 걸친 투명성을 제고하여 공정한 거래 질서를 정착시키고, 아울러 가맹 본부와 가맹점 사업자의 건실한 거래 관계 유지를 도모할 수 있도록 한 법입니다.
이 법은 가맹 본부가 가맹점 사업자를 모집하는 과정에서 허위 또는 과장 광고를 하거나, 예상 매출액을 과다하게 선전하거나, 가맹 본부의 실체에 대한 정확한 정보를 제공하지 않거나, 주로 가맹 사업 방식의 폐해에 대한 규제에 있습니다.

하지만, 법에 가맹 본부의 정보 공개서 제공 의무, 불공정거래행위 금지 의무 즉 상품이나 용역의 공급 제한, 가격이나 거래 상대방,거래 지역에 대한 제한, 거래상 지위 남용 등 가맹 사업의 특수성을 고려하되 지나치게 불공정한 거래행위 금지의무에 대한 규정이 있으나 분쟁이 끊이지 않고 있는 것이 현실입니다. 이와 같은 분쟁의 신속하고 원만한 해결을 위하여 가맹 사업과 연관 있는 전문가로 구성된 '가맹사업거래분쟁조정협의회'와 '가맹사업거래상담사' 제도를 두고 있기는 합니다.

수익성 부동산인 상가나 상가건물의 가격은 임대료 수익에 의해 결정됩니다. 바로 이러한 이유로 상가 임대료를 상권이나 입지조건에 의하지 않고 무조건 임대료를 올리는 건물주들이 있습니다. 이러한 피해를 막기 위해서는 상권 분석과 입지조건 분석을 반드시 실시하여 상권이 좋은지 그리고 적정한 임대료인지 판별을 해야 합니다.

또한 임대사례비교법으로 주변 상가건물 임대료를 조사 비교해 보고 임대료가 과연 합리적인지 조사하고, 비싸다면 그 이유가 상가건물 가격을 높이려는 목적에 의해 임대료를 터무니없이 올린 것은 아닌지 파악해야 합니다.


2. 상권 입지조건분석의 기본 이해

그럼 이번에는 상권 입지조건 분석의 기본적인 개념들에 대해서 알아볼까요? 먼저 상권은 넓은 의미와 좁은 의미로 찾아볼 수 있습니다.
넓은 의미로는 모여 있는 상가 전체에 고객이 오는 시간적, 공간적 범위를 말하며, 좁은 의미로는 어떤 사업을 영위함에 있어서 대상으로 하는 고객이 존재해 있는 시간적, 공간적 범위를 말합니다. 그리고 입지 주체가 정한 장소, 즉 정적, 공간적인 개념을 입지라고 말합니다.

그러면 입지에 대한 의미를 알아보았으니 입지조건에 대해 알아볼까요? 여러분은 입지조건이 어떠해야 한다고 생각하세요?
네, 바로 입지 주체가 입지 목적을 달성하는데 있어서 입지의 자연적, 사회적, 행정적 제 조건을 입지조건이라고 하며, 이것은 입지 선정의 기준이 된답니다.

또한 입지 선정은 입지 주체가 입지 장소를 선정하는데 있어서 행하는 상권 분석과 입지조건 분석 등 일련의 작업 과정과 결과를 말하는 것으로써, 동적, 공간적, 시간적 개념을 말합니다.

자, 여러분 여기까지 기본적인 개념에 대해서 잘 이해되셨나요? 한 부분도 놓치지 말고 잘 따라오세요.~

앞서 상권의 의미에 대해 학습해보았는데, 좁은 의미의 상권이란 무엇인지 기억나세요? 화면의 마우스를 클릭하여 그 내용을 살펴보세요.
이러한 뜻의 상권은 점포가 위치하고 있는 조건, 입지조건에 따라서 상권의 범위가 달라집니다. 즉, 입지조건이 좋으면 상권의 범위는 당연히 좋지만 역으로 상권이 좋으려면 입지조건, 접근성과 가시성이 좋아야 합니다. 따라서 상권과 입지조건이 서로 맞물려 가고 있고 실제 현장에서는 같은 의미로 혼용해서 사용하고 있기도 합니다.

자, 그림에서와 같이 입지조건이 좋아 상권이 넓은 경우와 입지조건이 나빠 상권이 좁은 경우로 나누어 볼 수 있습니다.
여기에서 학문적인 입지조건의 개념은 입지 주체가 입지 목적을 달성하는데 있어서 입지의 자연적, 사회적, 행정적 제 조건을 말하는데도 불구하고 이처럼 좁은 의미의 상권이란 말과 동의어로 사용되고 있다는 것입니다.

입지선정을 위해서는 반드시 지켜야 될 것이 있습니다.그것은 바로 넓은 의미의 상권 분석을 먼저 하고 좁은 의미의 상권 분석은 뒤에 해야 한다는 것이다. 여기서 상권 분석은 상권 전체의 성쇠 여부를 파악하는 것이고 입지조건 분석은 개별 점포의 성패 여부를 파악하는 것을 말합니다.

한편으로는 상권과 입지조건 분석을 동시에 묶어 상권 분석이라고 하기도 합니다.
그런데 이런 경우에는 상권 자체의 번성 여부를 놓치고 개별 점포의 입지조건만 분석할 확률이 높습니다.
실제 상권 자체는 쇠락의 길을 걷고 있어도 자기 점포의 입지가 워낙 좋아서 장사가 잘 되는 경우가 없지는 않습니다.
하지만 상권 자체가 죽으면 개개 점포도 머지않아 같은 운명에 처하게 되는 것은 불을 보듯 뻔하기 때문에 상권과 입지조건은 구분하여 분석하는 것이 좋습니다.



- 요약 -