2. 상권분석(상가 전체 분석)

▣ 상권/점포입지분석

1. 상권 분석의 필요성과 기본 이해
2. 상권분석(상가 전체 분석)
3. 점포운영 실무

1. 상권의 규모 분석

좋은 점포를 구하려면 어떻게 해야 할까요? 일반적으로 창업자들은 유동인구가 많은 곳이 좋은 곳으로 알고 있습니다. 하지만 여기에 커다란 함정이 숨어 있습니다. 버스정류장 앞이나 지하철역 앞, 그리고 교차사거리 일대에 대체적으로 유동인구가 많습니다. 당연히 창업자들은 막연하게나마 사람들의 유동이 많은 곳이 좋아 보일 수밖에 없죠. 그래서 이곳에 창업을 하고 실패를 하고 맙니다. 앞서 보신 애니메이션을 보시면 아내가 설명을 잘하기는 하였지만 A상가와 B상가만 두고 비교를 하자면 지하철 근처의 A상가가 당연히 낫겠지만 유동인구만으로 결정해서는 절대 안 된다는 것입니다.

왜 이러한 결과를 낳는 것일까요? 바로 점포 앞의 유동인구가 내 점포의 고객으로 이어지지 않기 때문입니다. 유동인구가 그냥 ‘흘러가는 유동인구’이기 때문에 발생하는 것인데, 이러한 곳이 어느 지역이든지 간에 매우 많기 때문에 유동인구조사는 유동인구가 모이는지 흘러가는지 분석이 반드시 선행되어야 합니다.

유동인구가 흘러가는 곳은 주변에 있는 대부분의 점포들이 장사가 안 됩니다.
전체가 안 되면 나도 안 된다고 보아야 함에도 불구하고 창업자들은 잘 못 생각하는 경우가 태반입니다.‘남들은 무언가 문제가 있어서 못 하지만 자기는 잘 할 자신이 있다’는 이상심리가 고개를 드는 거죠. 모험은 금물입니다.

2. 상권의 번성도(상권력)분석

점포를 구할 때는 후보 점을 포함한 상권 전체의 성쇠 여부를 먼저 파악해야 합니다. 상권 자체가 쇠락의 길로 가고 있는데 혼자만 잘 될 수는 없습니다. 대형 백화점이나 대형 할인점 등 대형 편의시설을 보면 그 답을 찾을 수 있습니다. 대형 편의시설의 상권이 좋지 않아 장사가 안 되는 곳을 보세요.
그 시설 내에서 제일 좋은 자리, 소위 A급지인 코너점포나 출입문 앞 점포 역시 장사가 안 되는 것을 보았을 것입니다. 물론 그 중에서는 제일 잘 되겠지만 그게 무슨 의미가 있습니까? 전체가 안 되면 그 속의 일부인 개개 점포들 역시 장사가 안 된다는 것을 명심하고 좋은 점포를 구하려면 우선 상권 전체가 활성화된 곳을 찾아서 입점해야 합니다.

물론 상권 형성이 제대로 이루어지지 않은 곳에서도 영업이 가능한 업종이 있기는 합니다. 서비스업과 생필품 그리고 배달업과 대형점이 가능합니다.
대형점은 그 자체가 고객을 끌어 모으는 힘 즉 집객력이 있죠. 생필품과 서비스업은 경쟁점과의 경쟁력 유무를 따져서 입지하면 가능합니다. 이처럼 점포 하나하나의 입지보다 상권 전체가 중요한데 바로 ‘상권 전체 활성화 정도와 특성 분석이 상권 분석’ 입니다.

대개 상권의 형태는 지형지세에 의해 이루어집니다. 언덕배기 등 경사진 곳은 상권 형성이 어려운 지형입니다. 경사진 곳은 유동인구가 흘러가므로 버스정류장이나 교차사거리가 이런 곳에 있다면 오히려 좋지 않습니다. 심지어 지하철역도 이런 곳에 있다면 상권형성이 매우 어려운 것이 현실입니다. 이를 간과하면 실패로 귀결될 수밖에 없다는 것을 명심해야 합니다. 단순히 유동인구가 많다고 좋은 것으로 착각하지 말아야 한다는 것입니다.

번성하는 상권은 바로 지대가 낮은 곳입니다. 이런 곳은 비가 오면 물길이 한쪽(낮은 쪽)으로 몰리듯이 사람들 역시 낮은 곳으로 몰립니다. 당연히 이러한 곳은 교통망 확충이 잘 되어 있으며 그 지역의 각종 편의시설이 집중되어 있습니다.

피해야 할 상권은 경사진 곳이나 높은 곳 그리고 편평한 곳입니다. 경사진 곳이나 높은 곳은 근본적으로 상권이 형성되지 않습니다.
그리고 도시계획 등으로 인해 높고 낮은 곳 없이 편평하게 밀어버린 시 외곽지역 대단위 아파트 단지나 신도시 등은 상권의 번성이 어렵습니다. 이런 곳은 교통이 사통팔달로 좋지만 사람은 집중되지 않고 분산되어 제대로 된 상권 형성이 어렵습니다. 신도시 상권처럼 상권이 좋지 않다고 하더라도 20% 내외의 입지조건이 좋은 곳은 장사가 됩니다. 하지만 이런 곳을 찾아 입점하기가 쉽지 않기 때문에 예비 창업자들은 일단 상권 전체가 좋지 않은 곳은 피하라는 것입니다. 반대로 역세권 등 상권이 좋다는 곳은 80% 내외가 장사가 잘 되고 20% 내외가 안 되는 곳을 말합니다.

상권간 경쟁은 상권력이 좌우합니다. 상권의 번성도 즉, 상권력을 파악하는 이유는 사람들의 심리가 상권이 번성한 곳에서 소비하려는 경향이 있기 때문에 애초에 상권력이 약한 곳에 입지한다면 바로 실패로 귀결되기 때문입니다. 모두가 죽는데 나만 살 수는 없습니다.
상권력이 약한 곳은 상권이 죽게 되므로 가장 먼저 할 일이 바로 상권 전체의 성쇠여부를 파악하여 약한 상권을 피하는 일입니다.

상권력이 약해서 신규 상권이 무너진 예는 너무도 많습니다. 중동 신도시의 상동지구 상권이나 안산 고잔지구의 한대역 상권, 그리고 구리 토평지구 상권을 보십시오. 몇 년전에 ‘독점상권, 황금상권’등 각종 미사여구로 도배하다시피 한 기사 및 광고가 홍수를 이루었는데, 지금 과연 그대로 상권답게 형성되고 있습니까? 수 많은 사람들이 광고에 현혹되어 큰 손해를 보고 말았습니다.

상동 상권은 10차선 도로로 인해 사거리를 경계로 상권이 단절되어 응집력이 떨어져 결국 상권의 약화로 인해 무너진 것이고, 한대역 상권은 중앙 역상권에 비해 상권력이 떨어져서 죽게되고 안산고잔지구 일대 25,000세대 아파트 주민에 비해서 점포수가 너무 많아 활성화 되는 상권이 경쟁력을 잃었습니다. 구리 토평지구 상권은 이용할 수 있는 배후지 세대가 약 4,000여 세대밖에 되지 않아서 무너지게 된 것입니다. 구리 토평지구 일대 총 세대는 20,000여 세대에 달하나 중간 중간에 기존 상권이 단절하여서 상권이 죽게 된 것입니다.
구리 토평지구 신규 상권이 기존 상권보다 강하였다면 기존 상권이 무너지고 20,000세대가 이용하였을 것이나 기존상권이나 신규상권의 힘이 비슷하여 서로 나누어 먹다 보니 실제 이 상권을 이용하는 세대는 4,000여 세대밖에 되지 않는다.

밀집도란? 상권면적 대비 점포 숫자인데, 일정 면적에 점포가 많이 모여 있어야 응집도가 강해 흡인력이 강해집니다. 상권력은 점포 숫자가 많을 때 강하다고 했는데, 이 점포 숫자가 많다고 하더라도 되도록이면 일정 면적에 웅크리고 있어야 응집도가 강하고 흡인력이 강해집니다.

기존 도시에서는 이미 이 상권력에 의해서 힘이 강한 곳은 도심권이나 역세권으로 성장하고, 힘이 약한 곳은 주택지 상권으로 주저 앉아 서로 균형과 질서를 유지하고 있습니다. 주택지 상권에서도 상호 상권력이 다르게 나타나는데, 모여 있는 점포 숫자에 의해 상권력이 다릅니다. 점포 숫자가 많다는 것은 배후지 세대수가 많다는 것을 의미합니다. 이처럼 점포 숫자와 배후지 세대 또는 이용 고객 수와는 상호 유기적인 관계에 있습니다.

3. 상권 특성분석

상권력을 파악하여 그 상권이 과연 번성하는 곳인지 쇠락하는 곳인지를 파악한 이후에 해야 할 일이 있습니다. 번성하는 상권이라고 하더라도 상권이 같은 곳은 하나도 없습니다. 이는 상권력이 달라서이기도 하지만 상권마다 특성이 다름에 기인하고 있기도 합니다.

즉, 상권력이 비슷하더라도 특성이 다르게 나타난다는 것입니다. 젊은이들이 주 고객인 역세권이라도 강남역 상권, 신촌 상권과 문정동 상권, 성신여대 상권의 특성은 확연히 다릅니다. 강남역 상권이나 신촌 상권은 오락 유흥업 상권이고, 문정동 상권과 성신여대 상권은 여성의류 상권입니다. 이처럼 비슷한 상권력과 비슷한 연령대가 모이는 상권이라도 특성이 확연히 차이가 나는 것을 무엇으로 설명이 가능하겠습니까?
정량적인 분석으로도 파악이 안 되는 이러한 상권의 특성은 바로 정성적인 분석이 필요하다는 뜻입니다.

유동인구 조사는 상권 특성과 점포 입지 수준을 파악하는 자료로 활용하기 위함이지 유동인구 조사가 곧 상권 분석의 모든 것으로 착각하는 우를 범하지 말아야 합니다. 유동인구 조사는 다음과 같이 구별하여 파악합니다.

첫째, 유동인구가 과연 흘러가는가 아니면 모이는가를 우선 조사해야 합니다. 이에 따라서 상권의 성쇠가 갈리기 때문입니다. 흘러가는 곳은 절대 피합니다.
둘째, 어떠한 특성을 가진 사람들이 유동하는가를 조사합니다. 유동하는 사람들의 주 연령대와 성별이 무엇인가에 따라서 특성이 드러납니다.
셋째, 아이템에 맞는 목표 고객의 유무를 조사해야 합니다. 아무리 유동고객의 양이 많고, 흐름이 좋은 상권이라고 할지라도 본인이 할 업종과 무관한 사람들이라면 매출에 전혀 도움이 되지 않기 때문입니다.

단순 유동인구 조사는 오히려 상권 분석의 왜곡을 낳을 수 있습니다. 유동인구 조사시 먼저 보아야 할 것은 그곳의 유동인구가 과연 모이는지 아니면 흘러가는지를 파악해야만 합니다. 그리고 흘러가는 곳은 상권 형성이 어렵기 때문에 일단 제외해야만 올바른 입지 선정을 할 수 있습니다. 이와 같이 유동인구의 보행 속도가 빠른 곳, 즉 흐르는 자리는 되도록 피하여야 합니다.

역세권의 흐르는 자리에는 고객들이 짧은 시간에 구매를 하기 때문에 고가품은 취급할 수 없고, 중저가 의류나 액세서리, 화장품 등 비교적 충동 구매가 많은 업종이 자리 잡아야만 합니다. 이처럼 흘러가는 곳에서는 저가 전략을 구사해 점포 접근성을 높여 극복하는 것이 좋습니다. 유동인구가 흘러가는 지하철역 앞 점포에 다른 업종은 장사가 안 되는데도 불구하고 화장품 할인점이 되는 것을 보았을 것입니다.
바로 이 경우입니다.



- 요약 -